זכות לדירה היא רכישת יחידת קרקע שבעתיד תהיה אפשרות שתהפוך לזכות לדירה. החכמה זה לדעת מתי כדאי לרכוש את הזכות לדירה ככל שהרכישה קרובה יותר לבניה הסכום שתשלמו יהיה גבוה יותר כי הסיכון שלא תקבלו דירה יקטן . כדי לרכוש זכות לדירה, ישנם מספר דרכים אפשריות, הכוללות מכירה, הגרלה וזיכיון. עם זאת, כל דרך זו כרוכה בסיכונים ודרישות משפטיות, כמו גם בצורך לבצע בדיקות רציניות לפני הרכישה. חשוב מאוד לערב עורך דין מומחה בתחום, שמאי מומחה בנישה זו כולל יועץ נדלן וגם אדריכל.
ניתן דוגמא של לקוח שלנו שרכש חלק מקרקע בשלב מתקדם לפני הוצאת מכרז לקבלן . בבדיקה מעמיקה של הזכויות בקרקע והצפיפות באותו מתחם הבנו שהעסקה מצוינת כי היחידה תקנה לו זכות לדירה. בפרויקט היתה הגרלה והוא זכה בדירה של 4 חדרים . הזכות עלתה לו 1.1 מ' ועל העסקה הוא צפוי להרוויח 1.5 מיליון שקל לאחר כל ההוצאות.
עם התקדמות הפרויקט, הבנייה מתקדמת, וכל אדם שרכש זכות לדירה יתחיל לראות תמורה רצינית להשקעתו. ככל שהזמן עובר והבנייה מתקרבת להשלמה.
המניע העיקרי ברכישת זכות לדירה במסגרת כזו עשוי לכלול את האפשרות לקבל נכס חדש במחיר יחסית נמוך.
זכות לדירה היא יתרון רב שמספק לאדם ביטחון כלכלי ומקום מגורים יחסית יציב. עם זאת, חשוב לזכור שרכישת זכות לדירה כרוכה בסיכונים שונים שחשוב לקחת בחשבון:
סיכון משפטי: ייתכן שהזכות לדירה לא תהיה בתוקף או שהיא תהיה מוגבלת בדרכים שונות. כדאי לבדוק את החוקים וההגבלות הרלוונטיים בכל מקרה ספציפי.
סיכון כלכלי: שווי הזכות לדירה יכול לשתף פעולה, ועלויות הבנייה יכולות להיות גבוהות מהצפוי. יש להעריך את הסיכונים הכלכליים ולהתכונן לעלויות בנייה נוספות.
סיכון פיזי: הקרקע עליה ניתן לרכוש את הזכות לדירה יכולה להתבצע במסגרת שונה ולהיות מתאימה או לא מתאימה לבנייה, וזה יכול להוות סיכון פיזי.
מה חשוב לבדוק לפני רכישת זכות לדירה?
לפני שמתקדמים ברכישת זכות לדירה, חשוב לבצע בדיקה מקיפה ומדויקת. הבדיקה צריכה לכלול את השלבים הבאות:
חוקיות הזכות: חשוב לוודא שהזכות לדירה היא בתוקף ושהיא אינה מוגבלת בדרכים שונות. יש לבדוק את תקנות והגבלות הנכונות לכל מקרה ספציפי.
שווי הזכות: כדי לוודא שהעסקה משתלמת, חשוב להעריך את שווי הזכות לדירה. זה יכול לכלול את המחיר ששולם על הזכות, העלויות הכלולות, והשווי הכלכלי של הדירה המתוכננת.
עלויות הקמת המבנה: חשוב להעריך את עלויות הקמת המבנה כולל הבנייה, תשתיות, ועלויות נוספות. זה יכול לכלול גם את המחיר של ייעוץ משפטי, אדריכלות והבנייה עצמה.
מתאימות הקרקע לבנייה: חשוב לוודא שהקרקע עליה ניתן לרכוש את הזכות יכולה להתאים לסוג הבנייה שברצונך לבצע, ושהיא לא מוגבלת בדרכים שונות.
טיפים לרכישת זכות לדירה:
- עשו מחקר מקיף: בצעו מחקר רציני כדי להבין את השוק ולזהות הזדמנויות וסיכונים.
- היו סבלניים: אל תתפשרו על דברים שאתם לא רואים מתאימים. זה עסקה חשובה וחשוב לקחת את הזמן הנדרש.
- התייעצו עם מומחים: תייעצו עם עורך דין מתמחה בנדל"ן כמו גם עם שמאי ויועץ נדל"ן כדי לוודא שאתם מבינים את הצעדים והסיכונים שבעסקה.
יתרונות של רכישת זכות לדירה בישראל:
- בטחון מגורים יחסית: רכישת זכות לדירה מעניקה בטחון מגורים, כאשר הזכות לשיפור ובניה על הקרקע ניתנת לך על ידי המדינה או הרשות המקומית.
- בנייה והתאמה אישית: רכישת זכות לדירה מאפשרת לך לבנות את הנכס על פי הצרכים והתחומים שלך, ולהתאימו לצרכיך המיוחדים.
- ערך רכוש גבוה: בניגוד לדירות קיימות שנרכשות מפרטיים או חברות בניה, רכישת זכות לדירה מתבצעת ישירות מהמדינה או הרשות המקומית, ולכן הערך הרכוש יכול להיות יחסית גבוה.
- היקף תמיכה מהמדינה: רוב המקרקעין עם זכות לדירה מצוידים בתמיכה מהמדינה בצורת תמיכה כלכלית או פטור ממסים.
- השקעה מדינית בקרקעות פוטנציאליות: הרכישה מהמדינה מהווה השקעה מדינית בתכנון ובפיתוח של קרקעות בעלות פוטנציאל פיתוח.
חסרונות של רכישת זכות לדירה בישראל:
- בקרת המדינה: המדינה שומרת בקרת יעוץ והקמה על פרטי הבנייה, כולל איכות הבנייה, סגנונות, ותקן הקמת הבנייה.
- עלויות הבנייה: נדרשת התעסקות עם הוראות ותקנות ממשלתיות, ובדרך כלל יש צורך להתגבר על סיבוכים ובירוקרטיה, שעשויים להגביר את עלויות הבנייה.
- זמן קריטיות: רכישת זכות לדירה יכולה לקחת זמן רב יותר מרכישת נכס קיים, מתוך התעסקות עם הוראות מורכבות ותהליכים ארוכים.
- סיכון משפטי: יתכן ויהיו סיכונים משפטיים, כמו אי התאמה של התוכניות להוראות החוק, שיכולים להשפיע על תהליכי הבנייה.
- חוסר גמישות בתכנון: כלול בתכנון הבניה והתכנון הארצי עשוי לגרום לחוסר גמישות בביצוע רעיונות או עיצובים ייחודיים.
על פי כך, רכישת זכות לדירה היא החלטה שדורשת התעקשות, תכנון טוב, והמון אתגרים. כמו כן, חשוב להתייעץ עם מומחים בתחום, כולל עורך דין, מהנדס בנייה, שמאי ויועץ נדל"ן. לפני שמתקדמים בתהליכי רכישה של זכות לדירה . בצעו הכנות ובדיקה יסודית כדי שיבטיחו שהעסקה תהיה יעילה ושתשיגו את התמורה הטובה ביותר להשקעתכם.
